На вторинному ринку столиці середня ціна однокімнатної квартири нині складає $70 тис.
Незважаючи на постійні масовані обстріли Києва та значні ризики безпеки, вартість житла у столиці не знижується. Більше того, за останній рік нерухомість як на первинному, так і на вторинному ринках зросла в ціні, хоча темпи цього зростання вже не такі стрімкі, як минулого року.
«Главком» проаналізував актуальні дані, щоб з’ясувати поточну вартість квартир у Києві, визначити найдорожчі райони та простежити динаміку цін на первинному та вторинному ринках протягом останнього року.
Динаміка цін на вторинному ринку Києва
Середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку столиці наразі становить $70 тис., що на 8% більше, ніж рік тому. Двокімнатні квартири обходяться в середньому в $107 тис. (зростання на 7% за рік), а трикімнатні – у $155 тис. (зростання на 3%).
Однак, при детальнішому розгляді місячної динаміки, картина стає менш однозначною. За останні пів року вартість двокімнатних квартир знизилася на 5,3%, а трикімнатних – на 7,4%. Це означає, що основне подорожчання відбулося влітку та восени 2025 року, а в зимовий та весняний періоди 2026 року ринок частково відкотився назад.
Після торішнього стрибка цін ринок житла Києва перейшов у фазу стабілізації графіка: ЛУН
Про зменшення попиту говорити не доводиться. Навпаки, квартири почали реалізовуватися швидше: якщо на початку року продаж квартири займав близько 60 днів, то зараз цей термін становить 41 день. Водночас покупці демонструють значний оптимізм: понад половина опитаних ЛУН прогнозує подальше зростання цін на вторинному ринку.
Причини стійкості цін на квартири
На перший погляд може здатися, що повномасштабна війна, регулярні обстріли столиці та економічна невизначеність мали б призвести до значного здешевлення житла. Однак ринок нерухомості функціонує за дещо іншими правилами. Попит справді став більш виваженим, але пропозиція також скоротилася, а витрати на будівництво та обслуговування житла продовжують зростати. У результаті продавці не готові істотно знижувати ціни, а покупці, які мають необхідні кошти, продовжують знаходити потрібні їм об’єкти.
Ще одним чинником є дефіцит нового житла. Через повномасштабне вторгнення багато будівельних проєктів було призупинено або відкладено, що призвело до нестачі тисяч квартир на ринку. Водночас державна програма «єОселя» підтримує попит на первинному ринку, що також запобігає суттєвому падінню цін. Крім того, забудовники враховують у собівартості квадратного метра зростання цін на будівельні матеріали, логістику, оплату праці та воєнні ризики.
Середні ціни на однокімнатні квартири в Києві
Серед однокімнатних квартир різниця між найдорожчим і найдешевшим районом сягає майже чотириразового показника.
Найдорожчі райони:
- Печерський – $155 000
- Шевченківський – $93 000
- Подільський –$79 900
Найдешевші райони:
- Деснянський – $45 000
- Святошинський – $50 400
- Оболонський – $60 500
Вартість однокімнатних квартир у Києві відрізняється майже в чотири рази залежно від району графіка: ЛУН
Середні ціни на двокімнатні квартири в Києві
У сегменті двокімнатних квартир домінування Печерського району ще більш виражене.
Найдорожчі райони:
- Печерський – $217 000
- Шевченківський – $130 000
- Голосіївський – $122 000
Найдешевші райони:
- Деснянський – $63 000
- Дніпровський – $70 000
- Святошинський – $70 000
Розрив у вартості двокімнатних квартир між районами перевищує $160 тис. графіка: ЛУН
Середні ціни на трикімнатні квартири в Києві
Трикімнатні квартири демонструють найбільшу різницю у вартості – саме тут відмінності між районами та станом ремонту відчуваються найсильніше.
Найдорожчі райони:
- Печерський – $335 000
- Шевченківський – $205 000
- Голосіївський – $170 000
Найдешевші райони:
- Деснянський – $76 000
- Святошинський – $95 000
- Дніпровський – $109 000
Трикімнатні квартири мають найбільший ціновий розрив між районами Києва графіка: ЛУН
Динаміка цін на первинному ринку за рік
На первинному ринку вартість квартир зростає помітно швидше, ніж на вторинному. Середня стартова ціна квадратного метра по місту зараз становить 63 300 грн ($1 410), що на 15,3% більше, ніж рік тому, і на 7,47% більше, ніж пів року тому. Однак за останній місяць середні ціни почали знижуватися на 5,85%, що може свідчити про початок охолодження ринку після тривалого періоду зростання.
Висока собівартість будівництва залишається одним із головних чинників зростання цін на первинному ринку графіка: ЛУН
Картина по класах житла неоднорідна. Економ-сегмент коштує в середньому 40 100 грн за кв. м (близько $860) і за рік практично не подорожчав – лише на 1,26%. Натомість комфорт-клас зріс у ціні на 15% і коштує 54 900 грн за кв. м (близько $1220), а бізнес-клас подорожчав на 14%, досягнувши 82 200 грн за кв. м ($1830). Преміум-сегмент утримується на рівні 163 тис. грн, що еквівалентно приблизно $3610 за кв. м.
Найшвидше дорожчають квартири комфорт- і бізнес-класу, тоді як економсегмент майже не змінюється в ціні графіка: ЛУН
Те, що економ-клас майже не змінюється в ціні, тоді як середній і вищий сегменти дорожчають приблизно однаковими темпами, свідчить про зміщення попиту: покупці зараз готові платити більше за комфорт та локацію, а не виключно за площу.
Наразі в столиці одночасно в продажу перебуває 822 секції в житлових комплексах, ще 373 – на етапі будівництва, а 25 котлованів проходять підготовчі роботи.
Стартова ціна на первинці від забудовників по районах
У розрізі районів первинний ринок відображає логіку вторинного – з тим самим беззаперечним лідером.
Найдорожчі райони:
- Печерський – $2890 за кв. м
- Шевченківський – $1800 за кв. м
- Подільський – $1600 за кв. м
Найдешевші райони:
- Деснянський – $820 за кв. м
- Дарницький – $1100 за кв. м
- Дніпровський – $1150 за кв. м
Ціни на новобудови зростають швидше, ніж на вторинному ринку графіка: ЛУН
Для тих, хто розглядає передмістя, варіанти ще доступніші: у Гостомелі метр на первинці коштує $850, у Броварах – $860. Водночас деякі приміські локації вже наближаються до цін недорогих київських районів – зокрема, у Вишневому ($1110 за кв. м) та Ірпені ($1100 за кв. м) ціни зрівнялися з Дарницьким чи Дніпровським районами столиці.
Що можна придбати в Києві за найнижчими цінами
Незважаючи на те, що середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку Києва вже досягла $70 тис., знайти житло значно дешевше все ще можливо. За даними оголошень про продаж нерухомості, ціни на найдоступніші варіанти стартують приблизно від $17,5 тис. (Деснянський район). За таку суму покупцям пропонують компактні однокімнатні квартири площею близько 20–25 кв. м, переважно в будинках старого житлового фонду, які потребують ремонту.
Найдешевші однокімнатні квартири в Києві продають від $17,5 тис. скриншот оголошення
Наприклад, у Дніпровському районі за $19 тис. продається квартира площею 19 кв. м, а у Дарницькому районі за $24 тис. – однокімнатна квартира площею 37 кв. м у новобудові.
Однокімнатна квартира в Дніпровському районі за $19 тис. – одна з найдоступніших пропозицій на вторинному ринку Києва 
Бюджетні квартири на вторинному ринку часто потребують ремонту або мають невелику площу скриншот із сайту ЛУН
Також серед найдешевших пропозицій трапляються квартири у Святошинському районі, де смарт-квартири реалізуються від $18 тис. В Оболонському ціни стартують від $16 тис. за кімнати в гуртожитку та від $24 тис. за невеликі квартири.
У Святошинському районі ціни на квартири стартують від $18 тис. дані: ЛУН 
Оболонський район є одним з найдоступніших за цінами житла скриншот з сайту ЛУН
У найдорожчому районі Києва, Печерську, компактні квартири продаються від $40 тис. Середня вартість квадратного метра становить близько $2 тис.
У Печерському районі однокімнатну квартиру можна придбати від $40 тис. джерело: ЛУН
Середня вартість двокімнатної квартири на вторинному ринку Києва наразі складає $107 тис. Водночас на ринку можна знайти пропозиції майже вдвічі дешевші – ціни на двокімнатні квартири стартують приблизно від $30–40 тис.
За таку суму покупцям переважно пропонують квартири у будинках радянської забудови, які потребують ремонту, або у недобудованих об’єктах. Наприклад, у Деснянському районі серед найдешевших оголошень можна знайти двокімнатну квартиру приблизно за $30 тис., а у Святошинському – за $38 тис.
У Києві двокімнатні квартири продаютьтся від $30 тис. скриншот сайту оголошень 
За ціною нижче за ринкову зазвичай продають квартири у будинках старого житлового фонду скриншот з ЛУН
Також до доступних належать пропозиції у Дніпровському районі, де ціни стартують від $34 тис. У Дарницькому районі можна придбати квартиру площею 52 кв. м за $34 тис., але без ремонту.
Приклади найдоступніших пропозицій квартир у Києві станом на серпень 2026 року джерело: ЛУН
Незважаючи на те, що Голосіївський район вважається одним із найдорожчих у столиці, тут також трапляються бюджетні пропозиції – ціни на окремі однокімнатні квартири стартують від $40 тис.
Квартири в недобудовах коштують дешевше скриншот оголошення
Середня вартість трикімнатної квартири на вторинному ринку Києва становить $155 тис. Водночас серед оголошень можна знайти значно доступніші варіанти.
Ціни на найдоступніші трикімнатні квартири стартують приблизно від $37–42 тис. Зокрема, такі пропозиції є у Деснянському, Дніпровському та Святошинському районах. Як правило, йдеться про квартири в будинках старого житлового фонду, які потребують ремонту, або розташовані у віддалених від центру мікрорайонах.
Ціни на найдешевші квартири у різних районах Києва за даними актуальних оголошень дані: ЛУН 
Ціни на найдоступніші трикімнатні квартири в Києві скриншот з сайту ЛУН
На ринку представлені дешевші квартири в недобудованих будинках. Зокрема, в окремих житлових комплексах вартість трикімнатних квартир стартує від $42 тис.
Чого очікувати покупцям восени
Експерти не прогнозують різкого зниження цін на житло в найближчому майбутньому. На їхню думку, ринок продовжить демонструвати відносну стабільність: первинне житло навряд чи подешевшає через високу собівартість будівництва, тоді як на вторинному ринку можливі лише незначні коливання залежно від попиту та готовності власників до компромісів.
Водночас сценарій суттєвого здешевлення також не виключається. За словами учасників ринку, він можливий лише у разі різкого погіршення безпекової ситуації або масового виїзду населення зі столиці. Якщо ж попит збережеться на нинішньому рівні, а кількість нових проєктів не зростатиме, ціни, найімовірніше, коливатимуться в межах кількох відсотків, а основним інструментом для покупців надалі залишатиметься торг під час укладання конкретної угоди, а не загальне здешевлення квартир.